Du willst deine Wohnung oder dein Haus verkaufen, bevor der Umzugswagen vorfährt ? Dann reden wir Klartext : ohne die richtigen Pflichtdiagnostiken in der Hand unterschreibst du gar nichts beim Notar. Punkt. Und ehrlich, das ist der Schritt, den die meisten Leute komplett unterschätzen, weil sie schon mental in der neuen Wohnung sind.
Das Ding ist, in Frankreich nennt man das den DDT, also den Dossier de Diagnostic Technique, und der muss spätestens beim Compromis de Vente vorliegen. Nicht nachher, nicht „ich reiche es nach“. Vorher. Wenn du wissen willst, welche Diagnostiker in deiner Region zertifiziert sind und was das Ganze realistisch kostet, schau mal auf https://expertise-diagnostic-immobilier.fr vorbei, da findest du eine ziemlich klare Übersicht, die ich persönlich nützlich fand, gerade wenn man zum ersten Mal verkauft.

Warum diese Checkliste vor dem Umzug existieren muss

Stell dir die Situation vor : dein Umzugstermin steht, der Lkw ist gebucht, die Kartons sind halb gepackt, und plötzlich ruft der Notar an, weil ein Diagnostik fehlt. Catastrophe. Der Verkauf wird verschoben, du sitzt zwischen zwei Wohnungen, vielleicht musst du sogar ein Möbellager zahlen. Hab ich schon mehrmals bei Freunden gesehen, und jedes Mal ist es das Gleiche : sie dachten, „das machen wir später“.
Franchement, später gibt’s nicht. Die Diagnostiken brauchen Zeit, der Diagnostiker muss zu dir kommen, die Berichte werden erstellt, und manche Tests, wie der Termitenbefall in bestimmten Departements, dürfen nur sechs Monate alt sein. Du willst nicht im letzten Moment hetzen.

Die komplette Liste der Pflichtdiagnostiken beim Verkauf

Okay, jetzt zur Sache. Was musst du konkret machen lassen, bevor du den Schlüssel weitergibst ?
Der DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Der absolute Klassiker, gültig zehn Jahre, und seit der Reform 2021 sehr viel strenger geworden. Wenn dein Haus eine F oder G Klassifizierung hat, bist du seit 2025 in der Kategorie der „passoires thermiques“, und das beeinflusst den Verkaufspreis. Ich sag es dir direkt : rechne mit einem Abschlag, wenn du eine schlechte Note hast.
Die Diagnose Amiante. Pflicht für jedes Gebäude, dessen Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997 ausgestellt wurde. Ja, sogar wenn du sicher bist, dass kein Asbest drin ist. Das Gesetz fragt nicht nach deiner Meinung.
Die Diagnose Plomb (CREP). Betrifft Wohnungen, die vor dem 1. Januar 1949 gebaut wurden. Wenn du in einem Altbau in der Innenstadt wohnst, bist du sehr wahrscheinlich betroffen.
Die Diagnose Gaz. Wenn deine Gasinstallation älter als fünfzehn Jahre ist, musst du das prüfen lassen. Gültig drei Jahre beim Verkauf.
Die Diagnose Électricité. Gleiches Prinzip : Anlage älter als fünfzehn Jahre, dann ist der Test obligatorisch. Auch hier drei Jahre Gültigkeit.
Der ERP (État des Risques et Pollutions). Das ist das Dokument zu Naturrisiken, technologischen Risiken, Bodenverschmutzung. Es muss weniger als sechs Monate alt sein am Tag der Unterzeichnung. Sechs Monate, das ist kurz, daher : nicht zu früh machen lassen.
Die Diagnose Termites. Nur in den Departements, die per Präfektur-Erlass als befallen klassifiziert sind. Aber wenn du im Süden oder Südwesten wohnst, große Chance, dass du dabei bist.
Die Diagnose Assainissement non collectif. Falls du nicht ans öffentliche Abwassernetz angeschlossen bist, also Fosse septique oder ähnliches. Gültig drei Jahre.
Die Loi Carrez Messung. Pflicht für jeden Verkauf einer Eigentumswohnung in Copropriété. Die Quadratmeterzahl muss exakt stimmen, sonst kann der Käufer nach dem Kauf den Preis nachträglich reduzieren lassen. Wirklich.
Der Audit énergétique. Seit April 2023 für die Häuser der Klasse F und G obligatorisch, und ab 2025 auch für die Klasse E. Zusätzlich zum DPE, nicht statt.

Wie viel kostet das Ganze realistisch ?

Die Preise variieren je nach Region und Größe der Wohnung, aber um dir eine Idee zu geben : für ein vollständiges Diagnostik-Paket bei einer Wohnung von 70 m² liegst du grob zwischen 250 und 500 Euro. Für ein Haus eher zwischen 400 und 800 Euro, manchmal mehr, wenn ein Audit énergétique dazukommt. Der Audit allein kann zwischen 500 und 1000 Euro kosten, je nach Komplexität.
Mein Tipp, ganz ehrlich : lass dir mindestens drei Angebote schicken. Die Preisunterschiede zwischen Diagnostikern sind teilweise absurd. Ich habe Fälle gesehen, wo der Unterschied 200 Euro betrug für exakt die gleiche Leistung. Und immer prüfen, dass der Diagnostiker zertifiziert ist, mit COFRAC-Zertifikat. Ohne das ist der Bericht nichts wert.

Wann genau machen lassen, im Umzugskalender ?

Das ist die Frage, die mir am häufigsten gestellt wird. Meine Empfehlung : Diagnostiken zwei bis drei Monate vor dem geplanten Umzugstermin machen lassen. Warum ? Erstens, weil der ERP nur sechs Monate gültig ist und du nicht willst, dass er zwischen Compromis und Acte authentique abläuft. Zweitens, weil du Zeit brauchst, um auf die Ergebnisse zu reagieren. Wenn der DPE schlechter ausfällt als erwartet, willst du vielleicht noch ein paar isolierende Arbeiten machen lassen, um deine Klasse zu verbessern.
Und was ist mit dem Verpacken der Kartons ? Du kannst die Diagnostiken durchführen lassen, während du schon halb am Packen bist, kein Problem. Der Diagnostiker braucht Zugang zu allen Räumen, also stelle sicher, dass die Heizung, der Sicherungskasten und die Gasanschlüsse frei zugänglich bleiben. Stell den Karton mit den Büchern lieber nicht direkt vor den Stromkasten, sonst muss alles wieder weggeräumt werden.

Die häufigsten Fehler, die ich immer wieder sehe

Erster Fehler : alles auf den letzten Drücker machen. Du weißt schon im Frühjahr, dass du im September verkaufen willst ? Dann fang im Juni an. Nicht im August.
Zweiter Fehler : an den Diagnostiken sparen, indem man den günstigsten Anbieter ohne Prüfung der Zertifikate nimmt. Ein schlampig gemachter DPE kann später als irreführend eingestuft werden, und du kannst rechtlich belangt werden. Ja, vom Käufer. Bis zu zwei Jahre nach dem Verkauf.
Dritter Fehler : vergessen, dass manche Diagnostiken vom Käufer angefochten werden können. Wenn der Käufer einen Gegenexperten beauftragt und der findet etwas, das du verschwiegen hast, ist die ganze Verkaufsabwicklung gefährdet. Spielt das Spiel ehrlich.

Und wenn du gleichzeitig schon umziehst ?

Logistisch ist es perfekt machbar, wenn du gut planst. Mach die Diagnostiken, während die Wohnung noch möbliert ist, weil das einfacher für den Zugang zu den verschiedenen Räumen ist. Pack dann die Kartons, organisier den Umzugswagen, und plane idealerweise eine Woche Puffer zwischen Auszug und dem Termin beim Notar. So hast du Zeit für die letzte Reinigung und den État des lieux.
Frage dich kurz : hast du wirklich alle Originaldokumente parat ? Die Diagnostikberichte müssen physisch oder digital beim Notar liegen, der Käufer bekommt eine Kopie davon angehängt an den Verkaufsvertrag. Wenn du den Bericht verlierst zwischen dem Umzug, ist das kein Drama, der Diagnostiker kann ihn neu ausstellen, aber das kostet Zeit. Zeit, die du in der Umzugsphase nicht hast.

Kurz zusammengefasst

Wenn du eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen sollst, dann diese : behandle die Pflichtdiagnostiken als ersten Schritt deines Umzugs, nicht als letzten. Sobald die Entscheidung zu verkaufen steht, ruf einen zertifizierten Diagnostiker an. Vergleich die Preise, prüf die Zertifikate, plan deinen Kalender rückwärts vom Notartermin aus. Der Rest, also Kartons, Lkw, Internetanschluss in der neuen Wohnung, das lässt sich alles in den letzten Wochen organisieren. Die Diagnostiken nicht.
Und perso, ich finde, der größte Vorteil daran, das früh zu machen, ist mental : du weißt genau, was deine Wohnung wert ist, was sie für Schwachstellen hat, und du gehst mit klaren Karten in die Preisverhandlung. Das macht den ganzen Verkaufsprozess viel weniger stressig. Bereit, anzufangen ?